Správa bytového domu

Správa bytového domu

Václav Filip

Dušan Hebort

PRAKTICKÝ KOMENTÁŘ

Vzor citace:

FILIP, V., HEBORT, D. Správa bytového domu. Praktický komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2022, 152 s.

Právní stav komentáře je k 1. 10. 2021.

© JUDr. Václav Filip, Ph.D., JUDr. Dušan Hebort, Ph.D., 2022

ISBN 978-80-7676-180-3 (brož.)

ISBN 978-80-7676-181-0 (e-pub)

ISBN 978-80-7676-182-7 (mobi)

www.wolterskluwer.cz

Seznam použitých zkratek[1]

energetický zákon

zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon)

KS

krajský soud

nařízení / nařízení vlády

nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu

NS

Nejvyšší soud České republiky

NSS

Nejvyšší správní soud České republiky

o. s. ř.

zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

obč. zák. / občanský zákoník

zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

SDEU

Soudní dvůr Evropské unie

spr. řád

zákon č. 500/2004 Sb., správní řád

stavební zákon

zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Ústava

ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky

VS

vrchní soud

vyhláška č. 207/2021 Sb.

vyhláška Energetického regulačního úřadu č. 207/2021 Sb., o vyúčtování dodávek a souvisejících služeb v energetických odvětvích

vyhláška č. 70/2016 Sb.

vyhláška Energetického regulačního úřadu č. 70/2016 Sb., o vyúčtování dodávek a souvisejících služeb v energetických odvětvích (zrušená)

z. o. k. / zákon o obchodních korporacích

zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)

zák. č. 194/2017 Sb.

zákon č. 194/2017 Sb., o opatřeních ke snížení nákladů na zavádění vysokorychlostních sítí elektronických komunikací a o změně některých souvisejících zákonů

zák. o daních z příjmů / zákon o daních z příjmů

zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

zák. o elektronických komunikacích

zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích)

zák. o odpadech

zákon č. 541/2020 Sb., o odpadech

zák. o vlastnictví bytů / zákon o vlastnictví bytů

zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) (zrušený)

zákon / zák. č. 67/2013 Sb.

zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

zákon o hospodaření energií

zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií

zákon o metrologii

zákon č. 505/1990 Sb., o metrologii

zákon o místních poplatcích

zákon č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích

[1]  Není-li dále uvedeno jinak, jsou všechny předpisy v textu citovány ve znění pozdějších předpisů.

Předmluva

Oba komentované právní předpisy (zákon č. 67/2013 Sb. a nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) jsou svojí povahou doprovodnými právními předpisy k občanskému zákoníku č. 89/2012 Sb. Komentář k zákonu č. 67/2013 Sb. a prováděcímu nařízení vlády z této skutečnosti vychází. Právní úprava bytového vlastnictví je součástí občanského zákoníku, nikoli zákona o vlastnictví bytů, jak tomu bylo do konce roku 2013. Současné pojetí vyžaduje komplexní uchopení celé obecné části tak rozsáhlého předpisu, jakým je občanský zákoník. Původní úprava založená na zvláštním zákoně tak náročnou přípravu nevyžadovala, ale ani neposkytovala příliš možností k vyplnění mezer v zákoně. Jednoznačně vyzdvihnout jednu nebo druhou koncepci nelze, je to spíše o preferencích anebo subjektivním zaměření sledovaného cíle. Ostatně to lze tvrdit i o současném občanském zákoníku, jehož přijetí bylo politickým, nikoli právním rozhodnutím a znamenalo částečnou diskontinuitu v občanských vztazích mírněnou přechodnými ustanoveními.

Právě úprava vlastnictví bytů je oblastí, která nám dobře ukazuje, do jaké míry je zvolené pojetí úpravy občanských (soukromoprávních) vztahů správně nastavené. Po kompletním nahrazení dřívějšího občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. však ani tento nový kodex, který by měl odpovídat současným právním potřebám a představám, není prost periodických novelizací. Právní úprava je prostředkem, cílem je právní jednání a existence právního státu.

Občanský zákoník není pouhou novou obálkou předchozí úpravy bytového spoluvlastnictví. Bytové vlastnictví se díky této úpravě proměnilo. Nakolik nebylo vše detailně jasné za režimu zákona o vlastnictví bytů, není vše jasné ani za současné úpravy občanského zákoníku. Oba doprovodné předpisy zpřesňují, vyplňují některé mezery a výkladové nejasnosti. Cílem zpracovaného komentáře je zodpovědět sporné otázky nebo alespoň zúžit jejich spektrum, pokud jde o poskytované služby při užívání bytů. Z hlediska prováděcího nařízení jsou tématem i ustanovení zakotvená přímo v části o bytovém spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku.

Úroveň právního státu se ve společenství vlastníků zrcadlí významně. Forma právního státu zahrnuje vyhlášené a platné právní předpisy. Materiálně se ke slovu dostává respekt ke vzájemným právům a povinnostem bez ingerence orgánu veřejné moci, schopnost najít schůdné řešení pro obě strany. Představy jednotlivých členů společenství se mohou diametrálně lišit, a přitom je nezbytné z povahy spoluvlastnictví přijít nakonec s jedním jediným a závazným řešením. Správu bytového spoluvlastnictví nelze vykonávat ve variantách vůči jednotlivým členům.

Ať tento komentář napomůže ke zvládnutí různic názorů a představ vlastníků jednotlivých bytů při správě společné věci.

Praha prosinec 2021

Václav Filip a Dušan Hebort

Zákon č. 67/2013 Sb.
ze dne 19. února 2013,

kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

ve znění: zák. č. 104/2015 Sb.

Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky:

§ 1
Úvodní ustanovení

(1) Tento zákon upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „služby“) a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.

(2) Je-li v domě s byty nebytový prostor, vztahují se ustanovení tohoto zákona týkající se bytů přiměřeně i na tento nebytový prostor.

(3) Tento zákon se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb.

(4) Veškerá ujednání podle tohoto zákona musí mít písemnou formu.

Důvodová zpráva:

Odstavec 1 – vymezení pojmu nájmu bytu je, mimo jiné, zásadně spojeno s pojmem plnění spojená s užíváním bytu. Na základě toho byl tento výraz použit v názvu zákona a ve vymezení předmětu úpravy. Přesto pro větší srozumitelnost a především v návaznosti na připravovanou novou právní úpravu soukromého práva byla použita legislativní zkratka „služby“. Pro potřeby tohoto zákona je proto třeba chápat tento pojem tak, že uživatel bytu, popř. nebytového prostoru, je příjemcem nejen služeb, ale i dodávaného zboží.

Současně je zde vymezeno, že předmětná úprava se bude týkat všech forem bydlení, tedy „klasického“ nájemního bydlení, družstevního bydlení i vlastnického bydlení a dále, že předmětem úpravy je postup při zálohování, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání služeb.

Odstavec 2 – je reálný předpoklad, že v domě s byty budou i nebytové prostory. Ve vymezení předmětu úpravy a v základních znacích úpravy je proto uvedeno, že v těchto případech se režim tohoto zákona vztahuje i na takové nebytové prostory.

Odstavec 3 – předmětem úpravy nejsou plnění, která jsou uskutečňována v rámci tzv. přímých „dodavatelsko-odběratelských“ vztahů. Pokud je odběratelem, například elektrické energie, přímo nájemce bytu nebo vlastník jednotky, nelze takové plnění podřadit pod ustanovení tohoto zákona.

Odstavec 4 – protože zákon výslovně vyžaduje pro veškerá ujednání a rozhodnutí v rámci tohoto zákona písemnou formu, je nezbytné toto ustanovení dodržet, a to i tak, že tato písemná ujednání budou nedílnou součástí nájemní smlouvy (popřípadě i formou číslovaných písemných dodatků) nebo budou tvořit součást dokladových materiálů v rámci vlastnického bydlení.

K odst. 1

[Účel právní úpravy] Právní úprava řeší otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. V souvislosti s užíváním bytů a nebytových prostor jsou uživatelům zajišťovány určité služby, které zpravidla poskytuje vlastník dané nemovitosti nebo správce. Vlastník nemovitosti nebo správce se stává prostředníkem a zúčtovacím střediskem mezi dodavateli služeb a vlastníky, resp. nájemci bytů. S dodavateli služeb dojednává smluvní vztahy a zajišťuje dodávky služeb pro uživatele bytů. Zároveň vypořádává náklady na služby, vybírá peněžní prostředky a provádí vyúčtování vůči uživatelům bytů a nebytových prostor. Zákon dopadá na tyto právní vztahy. Nevztahuje se na přímé vztahy, kde si služby zajišťují sami (napřímo) uživatelé bytu (nebytového prostoru) bez účasti poskytovatele služeb.

[Služby] Pro plnění související s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty zákon zavádí legislativní zkratku „služby“. Pojem služby lze považovat za tradiční označení používané v praxi. Stejný pojmový aparát používá občanský zákoník i v právní úpravě bytového spoluvlastnictví, kde se v § 1181 obč. zák. pod pojmem služby rozumí plnění spojená nebo související s užíváním bytu. Stejně tak i v právní úpravě nájmu bytu, kde se v § 2247 obč. zák. pro plnění spojená s užíváním bytu používá souhrnné označení „služby“.

[Rozsah služeb] Věcný rozsah služeb vymezuje § 3 odst. 1. Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Podle navazujícího pravidla v § 3 odst. 2 platí, že rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají. Pro nájemní vztah z uvedeného plyne, že rozsah služeb by měl být sjednán v nájemní smlouvě. Smluvní princip je zakotven i v § 2247 odst. 1 obč. zák., podle něhož platí, že strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. Pro případ, že by nájemní smlouva neobsahovala ujednání o rozsahu odebíraných služeb, platí podpůrné pravidlo v § 2247 odst. 2 obč. zák. To ukládá pronajímateli povinnost zajistit po dobu nájmu nezbytné služby. Podle občanského zákoníku se za nezbytné služby považují dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

[Nájemní bydlení] Působnost zákona je širší, než vyplývá z jeho vlastního vymezení. Na základě § 2247 odst. 3 obč. zák. se pravidla pro rozúčtování cen a úhrady služeb v tomto zákoně použijí i pro nájemní smlouvu k bytu nebo domu. Nemusí se tedy ani jednat v tomto případě o dům s více byty.

[Družstevní bydlení] Pravidla pro užívání družstevních bytů se řídí zákonem o obchodních korporacích, stanovami družstva a uzavřenou nájemní smlouvou s členem družstva. Společná působnost právních předpisů na bytové jednotky a družstevní byty současně není obvyklá, v případě tohoto zákona k tomu mimořádně dochází. Nelze zapomínat na § 731 odst. 1 písm. b) z. o. k., který stanoví jako povinnou náležitost stanov podrobnější úpravu práv a povinností spojených s užíváním družstevního bytu. Věcně by tedy v případě družstevního bytu měl režim dodávaných služeb bytu vycházet ze stanov družstva, a není-li tomu tak dílčím způsobem, potom se použijí pravidla dle tohoto zákona.

K odst. 2

[Použití na nebytové prostory] Výslovně se stanoví, že ustanovení zákona se vztahují i na nebytové prostory. Z dikce ustanovení by bylo možné dovozovat, že pro použití tohoto zákona se vyžaduje, aby se jednalo o dům s byty. Výklad a contrario by naznačoval, že pro domy bez bytových jednotek (např. kancelářské budovy nebo sklady) nelze tento zákon využít. Tak tomu ovšem není. Proti tomuto výkladu se staví právní úprava obsažená v § 2303 obč. zák., podle níž se na poskytování služeb u nájmu prostoru sloužícího k podnikání použijí ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně. Zákon se použije i na nájemní vztahy v domech, kde jsou nebytové prostory sloužící k podnikání. Jde-li o jednotky náležející do bytového spoluvlastnictví ve smyslu § 1158 odst. 1 obč. zák., použije se výkladové pravidlo uvedené v § 1158 odst. 2 obč. zák., podle něhož vše, co je v předmětném oddílu stanoveno o bytu, platí také pro nebytový prostor jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

K odst. 3.

[Přímý odběr služeb] Výslovně se stanoví, že na služby odebírané příjemcem služeb bez účasti poskytovatele služeb (tzv. napřímo) se zákonná úprava nevztahuje. K přímému odběru dochází uzavřením smlouvy o dodávkách služeb mezi příjemcem služeb a dodavatelem služby. Uzavření přímého smluvního vztahu souvisí se stavebně-technickým uspořádáním v domě. Pro služby dodávané prostřednictvím společných rozvodů (např. voda, teplo) zpravidla ani nelze uzavřít samostatnou smlouvu s dodavatelem služby, protože nelze rozlišit odebírané množství. Napřímo se obvykle odebírá elektřina, neboť její odběr kontroluje přímo dodavatel elektřiny prostřednictvím samostatného elektroměru.

[Důvody pro nepřímý odběr] Snaha správy společenství vlastníků je někdy orientována tak, aby poskytovatelem potřebných služeb bylo spíše společenství vlastníků než jejich přímý dodavatel. To je vedeno finančními důvody. Například u rozvodů plynu používaných pouze k vaření bývá převažující úhradou na faktuře fixní složka za přistavenou kapacitu a měřidlo. Je proto možné přijmout rozhodnutí, že i dodávku plynu bude zajišťovat společenství vlastníků a dodavatel bude odečítat společný plynoměr pro všechny byty. Obdobné řešení se nabízí také u elektřiny, kde smlouva na větší odběr energie může představovat úsporu na jednotkové ceně za kWh.

K odst. 4

[Předepsaná forma právního jednání] Pro zvýšení právní jistoty ohledně toho, co bylo mezi stranami ujednáno, se vyžaduje písemná forma pro veškerá ujednání podle tohoto zákona. Tento požadavek souvisí se stejným požadavkem kladeným na smlouvu o nájmu bytu, která musí mít písemnou formu (§ 2237 obč. zák.). Občanský zákoník v předmětném ustanovení současně posiluje postavení nájemce, neboť stanoví, že pronajímatel nemá právo namítnout neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Vzhledem k tomu, že tento zákon uvedenou výjimku nestanoví, nelze podle našeho názoru dovozovat, že by byl stejným způsobem zvýhodněn i příjemce služeb. Pokud ujednání o dodávkách služeb nebo související dohoda mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb nebudou sepsány písemně, bude třeba s nedostatkem předepsané formy spojovat stejné negativní důsledky pro obě strany.

[Písemná forma] Pravidla pro právní jednání činěná písemnou formou stanoví občanský zákoník v § 561 až 563. K platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího, příp. může být podpis nahrazen mechanickými prostředky (např. razítko). Písemná forma je zachována i právním jednáním učiněným elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. Máme za to, že požadavek písemné formy se vztahuje i na veškerá rozhodnutí, která v těchto věcech přijímají družstva nebo společenství vlastníků jednotek. V případě těchto rozhodnutí bude písemná forma zachována, pokud bude rozhodnutí provedeno v písemné podobě nebo bude součástí zápisu z členské schůze a zápis bude doručen všem příjemcům služeb.

[Jednostranná neplatnost] Dle § 586 obč. zák., je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. Nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost, považuje se jednání za platné. V zažité terminologii předchozího občanského zákoníku (č. 40/1964 Sb.) se jedná o relativní neplatnost, které je nutné se dovolat. Je-li některé z ustanovení tohoto zákona zakotveno pouze na ochranu např. vlastníka bytové jednotky a právní jednání je relativně neplatné (nepřihlédne k němu soud z úřední povinnosti), může se neplatnosti dovolat pouze chráněná osoba, nikoli druhá strana, např. správce společenství.

Judikatura:

- Zda společenství bylo (a je i za nynější úpravy) oprávněno rozúčtovat na jednotlivé vlastníky jednotek (členy společenství) ceny služeb spojených s užíváním jednotek v domě, v němž vzniklo, a zda je oprávněno jim „nařizovat“, jakou službu mají odebírat. Při řešení této otázky nelze především ztratit ze zřetele, že v případě společenských vztahů dříve upravených zákonem č. 72/1994 Sb. nutně vystupuje do popředí otázka vzájemných vztahů jednotlivých vlastníků, resp. spoluvlastníků, jejichž zájmy se nevyhnutelně ocitají ve vícestranných interakcích. Více než jinde se zde projevuje specifická povaha takto založeného vlastnického práva, která je dána dualistickou koncepcí spočívající ve výlučném vlastnictví bytové jednotky na straně jedné a v podílovém spoluvlastnictví společných částí domu na straně druhé. Je zřejmé, že kombinace výlučného a podílového (spolu)vlastnictví vytváří zvláštní podmínky pro realizaci takto pojatého vlastnického práva, které se projevují ve zvýšené míře jak u práv, tak i povinností (srov. usnesení Ústavního soudu z 19. ledna 2012, sp. zn. II. ÚS 2973/09, a z 15. prosince 2015, sp. zn. I. ÚS 752/15, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu z 12. července 2016, sp. zn. 26 Cdo 5024/2015 /ústavní stížnost podanou proti citovanému rozsudku odmítl Ústavní soud usnesením z 27. března 2017, sp. zn. II. ÚS 3352/16/). Nejvyšší soud se již dříve přihlásil také k názoru vyslovenému v odůvodnění nálezu Ústavního soudu ze dne 13. března 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000, že vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou pak omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze 17. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 2323/2016, uveřejněný pod č. 43/2018 časopisu Soudní judikatura /ústavní stížnost podanou proti citovanému rozsudku odmítl Ústavní soud usnesením z 23. května 2017, sp. zn. II. ÚS 1066/17/). Důsledky vyplývající pro vlastníky jednotek z uvedeného omezení řešila shora citovaná zákonná úprava (obsažená v zákoně č. 72/1994 Sb.) zavedením tzv. společenství vlastníků jednotek (dále opět jen „společenství“), které vznikalo přímo ze zákona (v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři byly ve vlastnictví tří různých vlastníků – viz § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb.) a jehož hlavním účelem bylo zabezpečovat řádný výkon činností spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. K naplnění tohoto účelu jej zmíněná právní úprava předně prohlašovala za právnickou osobu, čímž mu přiznávala způsobilost mít práva a povinnosti, tedy právní subjektivitu. Vedle toho mu zároveň poskytovala v rozsahu předmětu jeho činnosti oprávnění nabývat práva a povinnosti vlastními právními úkony, tj. právně jednat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. června 2015, sp. zn. 26 Cdo 811/2015, uveřejněný pod č. 6/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Z toho, že společenství vznikalo přímo ze zákona a mělo právní subjektivitu i způsobilost právně jednat (byť omezenou na stanovený předmět činnosti), současně vyplývalo, že ve věcech spojených se správou domu nejednalo z pouhého pověření vlastníků jednotek, nýbrž vykonávalo svá práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 22. srpna 2016, sp. zn. 26 Cdo 5610/2015). Jestliže tedy ustanovení § 9a odst. 1 písm. a/ zákona č. 72/1994 Sb. výslovně zahrnovalo mezi právní úkony, jež bylo oprávněno činit v rámci předmětu své činnosti (správy domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.), smlouvy o zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, je zřejmé, že mu příslušelo tyto smlouvy uzavírat namísto vlastníků jednotek, a to takzvaně vlastním jménem a na vlastní účet. Z toho se bez dalšího nutně podává, že bylo rovněž oprávněno rozúčtovat ceny odebraných služeb mezi jednotlivé vlastníky jednotek. Poskytovali-li pak vlastníci jednotek z tohoto titulu zálohy na jeho účet, vznikal tím této právnické osobě vůči nim závazek, který byl následně upravován v závislosti na vyúčtování nákladů a záloh (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 1. února 2017, sp. zn. 20 Cdo 5570/2016). Uvedené právní závěry dovolací soud sdílí i v poměrech právní úpravy bytového spoluvlastnictví obsažené v části třetí dílu 4 oddílu 5 o. z., zejména pak v ustanoveních § 1189 odst. 1, § 1190 a § 1194 odst. 1 věty první o. z. (ve spojení s § 15 a § 20 odst. 1 o. z.). V této souvislosti lze přiměřeně odkázat též na odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 3. dubna 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017 (ústavní stížnost podanou proti citovanému rozsudku odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 7. srpna 2018, sp. zn. I. ÚS 2325/18). Vzhledem k charakteru uplatněných dovolacích námitek dovolací soud pro úplnost podotýká, že dovolatelům lze sice přisvědčit v názoru, že zákon č. 67/2013 Sb. se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb (srov. § 1 odst. 3 citovaného zákona); v této souvislosti však nelze opomenout, že o úhradu takovýchto služeb v souzené věci nešlo. (NS 26 Cdo 2058/2018)

§ 2
Vymezení pojmů

Pro účely tohoto zákona se rozumí

1. poskytovatelem služeb

1. vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo

2. společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,

2. příjemcem služeb

1. nájemce bytu, nebo

2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,

3. zúčtovacím obdobím období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb,

4. náklady na služby cena služeb ujednaná s dodavatelem nebo celkové náklady na poskytování služeb; nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky,

5. rozúčtováním vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby,

6. vyúčtováním vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období,

7. osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb

1. nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období,

2. vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo

3. osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Důvodová zpráva:

V tomto ustanovení jsou vymezeny některé důležité pojmy.

K písmenu a) – vymezení pojmu poskytovatel služeb je zásadně vázáno na subjekt, který s bytem disponuje na základě vlastnického práva k nemovitosti, popřípadě na subjekt tvořený vlastníky jednotek (společenství vlastníků jednotek).

K písmenu b) – u pojmu příjemce služeb je přímá vazba na skutečného uživatele bytu, tj. nájemce bytu (bez rozlišení nájmu bytu družstevního) nebo vlastníka jednotky.

K písmenu c) – vymezení zúčtovacího období, ve kterém jsou poskytovatelem služeb realizovány služby, je na poskytovateli služeb. Určí nejen délku zúčtovacího období, ale též jeho počátek. Délka zúčtovacího období však nesmí překročit 12 měsíců.

K písmenu d) – za náklady na služby jsou považovány celkové náklady na poskytování služeb. Do těchto nákladů nelze zahrnout pořizovací cenu zařízení, revize zařízení bytu a součástí domu (např. el. sporáků nebo revize komínů) a položky majetkové povahy (pořízení dlouhodobého majetku a jeho technické zhodnocení) a odpisy domu nebo jednotky.

K písmenu e) – rozúčtováním nákladů se rozumí vyčíslení výše úhrady pro jednotlivé příjemce služeb, ve vymezeném zúčtovacím období, a to buď na základě dohody poskytovatele a příjemce plnění, nebo podle zákonem stanoveného kritéria.

K písmenu f) – vysvětlení pojmu vyúčtování, tedy vyčíslení skutečné výše nákladů.

K písmenu g) – k vymezení osob rozhodných pro rozúčtování plnění bylo podpůrně použito ustanovení občanského zákoníku, konkrétně § 689, kde soužití nájemce s dalšími osobami po dobu delší než 2 měsíce je již považováno za fakt, že tyto osoby s nájemcem v bytě žijí. Stejné časové období bylo použito i pro posouzení soužití vlastníka jednotky s dalšími osobami v jednotce.

K písm. a)

[Poskytovatel služeb] Pro účely tohoto zákona a stanovení některých dílčích povinností se vymezuje pojem poskytovatele služeb. Postavení poskytovatele služeb je vázáno na dva druhy subjektů – vlastníky nemovitostí, resp. jednotek, a společenství vlastníků jednotek. Právně se jedná o osoby, které mají určitý právní vztah (vlastnický nebo správcovský) k jimi spravované nemovitosti a které zajišťují dodávky služeb pro koncové uživatele. V rámci různorodosti vztahů se mohou v postavení poskytovatele služeb ocitnout současně společenství vlastníků i vlastník jednotky. To nastane v případě, je-li užívání bytové jednotky předmětem nájmu. V takovém případě bude prvotním poskytovatelem služeb společenství vlastníků a druhotným poskytovatelem vlastník jednotky.

[Vlastník nemovitosti / jednotky] Vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky je v postavení poskytovatele služeb, pokud je byt, příp. nebytový prostor užíván na základě nájemní smlouvy. V těchto případech je odběratelem služeb nájemce bytu. V postavení poskytovatele služeb je i bytové družstvo ve smyslu § 727 z. o. k. Bytové družstvo je vlastníkem bytového domu a je současně správcem zajišťujícím poskytování služeb pro družstevní byty (členy družstva).

[Společenství vlastníků jednotek] Dále to jsou právní subjekty tvořené vlastníky jednotek (společenství vlastníků jednotek). Zákon v definici výslovně hovoří o společenství vlastníků jednotek. Zákonná definice opomíjí situaci, kdy v domě rozděleném na jednotky společenství vlastníků jednotek dosud nevzniklo a jednotky jsou spravovány správcem ve smyslu § 1193 obč. zák., kterým je osoba určená v prohlášení vlastníka, resp. většinový vlastník. V těchto případech neexistuje právnická osoba, která by mohla být stranou smluvních ujednání s dodavatelem služeb. I na tento vztah se podle § 10 vztahují pravidla dle tohoto zákona. V postavení poskytovatele služeb bude správce.

[Jiné užívací vztahy] Podle § 11 mohou užívací vztahy vznikat i na základě jiných právních skutečností, než které jsou uvedeny v tomto zákoně (např. služebnost bytu, výměnek, nepojmenovaná smlouva). V takovém případě se řídí tyto vztahy přiměřeně ustanoveními tohoto zákona. Poskytovatelem služeb bude osoba, která umožňuje užívání bytu nebo nebytového prostoru.

K písm. b)

[Příjemce služeb] Zákon mezi příjemce služeb řadí nájemce bytu nebo vlastníka jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví. Podle důvodové zprávy k zákonu je u pojmu příjemce služeb relevantní přímá vazba na skutečného uživatele bytu, tj. nájemce bytu (bez rozlišení nájmu bytu družstevního) nebo vlastníka jednotky.

[Jiné užívací vztahy] Podle § 11 mohou užívací vztahy vznikat i na základě jiných právních skutečností, než které jsou uvedeny v tomto zákoně (např. služebnost bytu, výměnek, nepojmenovaná smlouva). V takovém případě se řídí tyto vztahy přiměřeně ustanoveními tohoto zákona. Příjemcem služeb bude osoba v postavení oprávněného z daného užívacího vztahu.

[Nepoužitelnost pro krátkodobé nájmy] Podle našeho názoru příjemcem služeb ve smyslu zákona nemůže být nájemce užívající byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Podle § 2235 odst. 2 obč. zák. vylučuje použití zvláštní úpravy dle § 2235 a násl. obč. zák. pro rekreační a krátkodobé účely. Nepoužije se tedy ani § 2247 obč. zák.

K písm. c)

[Zúčtovací období] Rozhodné období, za které se provádí vyúčtování služeb, se označuje jako zúčtovací období. Zákon stanoví dvě pravidla. Stanoví maximální délku zúčtovacího období a stanoví, že jeho počátek určuje poskytovatel služeb.

[Délka zúčtovacího období] Zákon omezuje délku zúčtovacího období, která může být nejvýše dvanáctiměsíční. Zúčtovací období může být i kratší, např. šestiměsíční nebo tříměsíční. Zákonodárce předpokládá, že zúčtovací období se počítá po měsících. Podle našeho názoru to ovšem nevylučuje stanovení jiného způsobu počítání běhu této doby (např. ve dnech či týdnech).

Bývá zavedenou praxí, že zúčtovacím obdobím je kalendářní rok (tzn. leden až prosinec). Může to být i jiné období, které bude korespondovat se zúčtovacím obdobím dodavatelů služeb (např. od 1. května do 30. dubna).

[Určení počátku zúčtovacího období] Počátek zúčtovacího období určuje poskytovatel služeb. Zúčtovací období se určuje současně se stanovením záloh pro toto období. Od určení počátku zúčtovacího období se odvíjí i počítání lhůty pro provedení a doručení vyúčtování služeb. Podle § 7 odst. 1 je tato lhůta čtyřměsíční a začíná plynout od skončení zúčtovacího období.

K písm. d)

[Náklady na služby] Pro účely tohoto zákona se stanoví, co je považováno za náklady na služby, co nelze do nákladů zahrnout. Náklady na služby jsou ceny služeb ujednané s dodavatelem nebo celkové náklady na poskytování služeb. Jak vyplývá z důvodové zprávy, do těchto nákladů nelze zahrnout pořizovací cenu zařízení, revize zařízení bytu a součástí domu (např. elektrických sporáků nebo revize komínů) a položky majetkové povahy (pořízení dlouhodobého majetku a jeho technické zhodnocení) a odpisy domu nebo jednotky. Dále mezi náklady na služby nepatří náklady, které je poskytovatel služeb povinen vynaložit. Takové náklady nemohou být předmětem rozúčtování nákladů pro jejich příjemce a hradí se buď z nájemného, nebo z příspěvku do fondu oprav. Nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky. Revizemi se rozumí pravidelné prohlídky zařízení a komponent domu. Periodicitu revizí stanoví různé právní předpisy vztahující se jednotlivým zařízením.

K písm. e)

[Rozúčtování] Rozúčtováním se rozumí vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby. Pojem rozúčtování je třeba odlišovat od definovaného pojmu vyúčtování. Provedení rozúčtování je první krok, který musí poskytovatel služeb udělat. Nejprve rozpočítá výši nákladů vynaložených na poskytované služby mezi jednotlivé příjemce služeb za celé zúčtovací období. Pro určení příslušné výše nákladů připadající na každého z nich musí použít stanovený způsob. Pro lepší pochopení lze rozúčtování pojmout jako proces a vyúčtování jako výsledek na listině doručený příjemci služby.

K písm. f)

[Vyúčtování] Vyúčtováním se rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období. Náležitosti vyúčtování stanoví zákon v § 7 odst. 2. S vyúčtováním se pojí povinnost poskytovatele služeb k jeho včasnému předložení příjemci služby podle § 7 odst. 1.

S definicí pojmu vyúčtování se lze setkat i v souvisejících právních předpisech. Pro energetiku je to zvláštní vyhláška, kterou vydává Energetický regulační úřad. Ve vyhlášce č. 207/2021 Sb., o vyúčtování dodávek a souvisejících služeb v energetických odvětvích, se vyúčtováním rozumí vyhodnocení přijatých plateb za poskytnuté plnění a celkové výše platby za poskytnuté plnění, na základě kterého se provádí vyrovnání přeplatku nebo nedoplatku. S účinností do 31. 12. 2021 to bylo obsaženo ve vyhlášce č. 70/2016 Sb.

K písm. g)

[Osoby rozhodné pro rozúčtování] Pro účely provedení spravedlivého rozúčtování nákladů na služby zákon definuje tzv. osoby rozhodné pro rozúčtování služeb. Definovaný pojem zákon využívá na dvou místech. Používá se pro stanovení podpůrného pravidla pro rozúčtování nákladů na některé služby, které jsou vyjmenovány v § 5 odst. 2 písm. d). Dále se tento pojem používá v § 12 pro účely stanovení povinnosti příjemce služeb oznámit poskytovateli služeb změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

[Nájemce bytu] Rozhodnou osobou je v prvé řadě nájemce bytu. Společně s nájemcem jsou jimi i osoby, které s ním dlouhodobě v bytě žijí. Zákon to konstruuje jako domněnku, že jde o osoby, u kterých lze mít za to, že s nájemcem budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období. Netýká se to osob, které bydlí v bytě krátkodobě, tedy po dobu nepřesahující 2 měsíce. Vzhledem k tomu, že tato úprava má sloužit ke spravedlivému rozúčtování nákladů v závislosti na množství osob, které užívají jednotlivé byty v domě, bude třeba na toto pravidlo nahlížet touto optikou (teleologický výklad). Podle našeho názoru by při určování počtu osob měly být zahrnuty i osoby, které společně s nájemcem byt užívaly přerušovaně, byť v krátkodobých intervalech (např. 2 měsíce + 2 měsíce), nebo i rozdílné osoby, pokud doba užívání v souhrnu činí více než 2 měsíce.

Vážení čtenáři, právě jste dočetli ukázku z knihy Správa bytového domu. Praktický komentář.
Pokud se Vám líbila, celou knihu si můžete zakoupit v našem e-shopu.