Upozornění pro čtenáře a uživatele této knihy
Všechna práva vyhrazena. Žádná část této tištěné či elektronické knihy nesmí být reprodukována ani šířena v papírové, elektronické či jiné podobě bez předchozího písemného souhlasu nakladatele. Neoprávněné užití této knihy bude trestně stíháno.

Ing. Martin Perlík

Jak vybrat rodinný dům
70 tipů

Vydala Grada Publishing, a.s.
U Průhonu 22, Praha 7
obchod@grada.cz, www.grada.cz
tel.: +420 234 264 401, fax: +420 234 264 400
jako svou 6684. publikaci

Odpovědný redaktor Eva Škrabalová
Grafická úprava a sazba Eva Hradiláková
Fotografie na obálce – fotobanka Depositphotos
Fotografie v textu z archivu autora
Ilustrace Hana Vavřinová
Počet stran 224
První vydání, Praha 2017
Vytiskly Tiskárny Havlíčkův Brod

© Grada Publishing, a.s., 2017
Cover Design © Eva Hradiláková, 2017

Názvy produktů, firem apod. použité v knize mohou být ochrannými známkami nebo registrovanými ochrannými známkami příslušných vlastníků.

ISBN 978-80-271-9258-8 (ePub)
ISBN 978-80-271-9257-1 (pdf)
ISBN 978-80-271-0246-4 (print)

Rád bych poděkoval své ženě Pavle za podporu, Hance Vavřínové za krásné ilustrace a několika desítkám testerů za komentáře.

autor

Úvod

„Kdybych to já tenkrát věděl...“ Říkal mi majitel rodinného domu, pro který jsem před několika lety chystal projekt rekonstukce. Při přípravě studie jsme totiž přišli na to, že rekonstrukce bude stát víc než dvojnásobek peněz, než kolik má k dispozici. Pokud by to věděl ještě před nákupem, dům by nejspíš nekoupil. Nemovitost totiž nebyla zdaleka v tak dobrém stavu, jak si původně myslel. Za nějakou dobu se podobná situace opakovala u jiného domu.

To mě přimělo k úvahám, že já přeci vím už po krátké prohlídce domu, jaké má slabiny. A po diskusi s kupujícím mám představu, i zda má dostatek peněz na to, aby dům nejen koupil, ale i zrekonstruoval podle svých představ. Začal jsem se tedy více do hloubky zabývat problematikou výběru, využívat své zkušenosti stavebního inženýra, abych dával rady kupujícím ještě před nákupem nemovitosti. Některé problémy se ale opakovaly znovu a znovu. To mě přimělo napsat knihu, kterou máte před sebou. Knihu, která shrnuje hlavní témata, se kterými se při posuzování stavu domu setkávám a i postupy, které používám.

Nejvíc užitku přinesou následující stránky vám, kdo se chystáte koupit dům pro vlastní bydlení, najdete zde ale i rady pro koupi rekreační chaty nebo investiční nemovitosti.

Kniha je rozdělena do sedmi kapitol. V těch vás provedu výběrem od rozhodování, zda je pro vás vůbec dům vhodná volba, anebo je lepší se nastěhovat do bytu, přes hodnotu domu až k výběru konkrétní nemovitosti nejprve online v nabídkách na internetu. V dalších kapitolách dostanete tipy, na co se zaměřit přímo na místě při prohlídce stavby. V předposlední kapitole se dozvíte, s jakými typy domů se můžete setkat, jako je třeba šumperák nebo okál. A na závěr se přehoupnete do doby, kdy už vám bude dům patřit a vy se začnete zabývat jeho rekonstrukcí.

Znalosti, které získáte, vám pomohou v běžných situacích, se kterými se při výběru nemovitostí setkáte. Nenahradí práci odborníka, který se hodnocením technického stavu domu zabývá. To se týká hlavně statických poruch a vlhkosti domu. Z mých zkušeností ale ty na první pohled „běžné“ a snadno rozpoznatelné problémy, jako je špatná orientace domu ke světovým stranám nebo komplikované provádění stavebních úprav na hranici pozemku dokáží v budoucnu způsobit daleko větší problémy než vlhká zeď.

Kapitolami vás bude provázet rodina Přestavělových, ti se chystají koupit dům a zatím studují nabídky na internetu, jestli se tam neobjeví takový, který by se jim líbil.

Přeji příjemné čtení a hodně užitečných nápadů pro výběr vašeho vlastního domu.

Martin Perlík, stavební inženýr

I. KAPITOLA
ROZHODOVÁNÍ

Ještě než začnete hledat konkrétní nemovitost, čeká vás první rozhodování a hlavou se začnou honit první otázky. Opravdu pro mě bude rodinný dům lepší než byt? Chci spíš dům k nastěhování, nebo takový, který si budu moci přizpůsobit?

A další otázky se začnou vynořovat při pročítání nabídek na internetu, protože nikdy nenarazíte na úplně dokonalý dům. Na tyto otázky vám pomůže najít odpověď první kapitola.

Přestavělovi chtějí koupit dům

Přestavělovi bydlí v malém bytě ve městě a rádi by se přestěhovali do domu. Pan Přestavěl vyvíjí webové aplikace. Paní Přestavělová se právě vrátila z mateřské dovolené a začala pracovat jako účetní. Mají dceru Elišku, která začala chodit do školky, ale jejich malý byt už je jim zkrátka trochu malý, a tak se rozhlížejí po něčem novém. Není pro ně zas tak důležité, jestli koupí nový nebo zrekonstruují starší dům, ale spíš to vypadá na starší, protože ve čtvrtích, kde se jim líbí, volné pozemky na prodej nejsou. A ani se je tu žádný developer nechystá stavět.

S nákupem domu by se rádi vešli do 4 milionů korun, z toho jim velkou část pokryje prodej bytu a zbytek peníze, které jim přispějí rodiče. Vlastní úspory si šetří na rekonstrukci, ale i tak to bude málo a hlavní část peněz na stavební práce si budou muset půjčit v bance. Dům by rádi našli do roka a do dalších dvou let by chtěli bydlet.

tip
1

Logika a intuice

Má vůbec smysl studovat texty knihy, jako je tato, sbírat informace o domech, nebo stačí do domu přijít a řídit se vlastní intuicí? Člověk přece snad sám dobře pozná, co je pro něj dobré a co není, ale většinou to nestačí.

Poslouchat podvědomí stojí za to. Vždyť už před miliony let nejednomu našemu prapředkovi zachránilo život. Dokázal se rychle rozhodnout, zda má zaútočit, nebo utéci před šavlozubým tygrem. A to musel udělat rychleji, než že by zhodnotil všechna pro a proti a zanalyzoval všechny možnosti.

Stejně tak v současnosti člověk, který se zabývá dlouho jako profesionál posuzováním stavu domu, už v okamžiku, kdy do něj vejde, pozná, jestli to dobrý dům je, nebo není. Má spoustu zkušeností a cestiček v mozku nastavených na vyhodnocování stavu domu. A tak je zkrátka nechá pracovat a ony mu dají základní pohled na nemovitost a řeknou mu, kde by takový dům mohl mít slabiny. Ale i tak jde a kromě slabin, které mu napoví zkušenosti, celý dům prozkoumá a hledá další komplikace, kterých si na první pohled nevšiml .

Vy jste při nákupu nemovitosti v trochu jiné situaci. Vycházíte ze svých zkušeností uživatele domu nebo bytu, nad spoustou věcí kolem bydlení jste zatím nemuseli přemýšlet a brali je jako běžnou denní rutinu.

Než svůj dům koupíte, projdete řadu nemovitostí a od stavebních odborníků a realitních makléřů, se kterými budete mluvit, se dozvíte celou řadu stavebních informací. Ještě víc se jich dozvíte, až dům koupíte a začnete rekonstruovat.

To bude ale až časem. Teď jste úplně na začátku, informací máte málo, a tak je intuitivní rozhodování omezené na to, co znáte z bydlení ve svém předchozím domě nebo bytě. Tyto informace jsou ale také velmi hodnotné. Víte, jak se vám žije ve vašem bytě. Jezdíte na chalupu, do penzionu nebo hotelu. A to jsou stavby, kde strávíte nějaký čas, a tak jste už nějaké pocity ze staveb a bydlení nasbírali.

Vaše hlava vám napoví, jestli se v domě cítíte dobře, nebo ne. Místnosti mohou být tmavé, dispozice domu nepřehledná, po schodišti se vám špatně chodí a zahrádka je malá. Pak se snažte uvědomit, v čem tyto nepříjemné pocity spočívají, abyste dokázali zjistit, jestli se s tím dá něco dělat. Například dispozice místností mohou jít v některých případech snadno změnit, protože se mezi pokoji nacházejí jen příčky. Anebo také ne, protože je dům protkaný nosnými stěnami a prostor mezi místnostmi zabírá schodiště.

O tom, že se hodně lidí rozhoduje pocitově, vědí i ti, kteří domy prodávají, proto se snaží před prohlídkou dům co nejlépe vyzdobit, ošklivé věci schovat nebo dům nově vymalovat, aby na vás působil lépe, než jaký ve skutečnosti je. Technické vlastnosti a poruchy domu ale nová výmalba jen těžko zakryje, a když budete vědět, kam se na domě dívat, dozvíte se spoustu dalšíchv informací o poruchách domu, které na první a často ani na druhý pohled vidět nejsou.

Vady skryté pod novou omítkou

Logika a intuice v kostce:

•Intuici při výběru domu neopomíjejte.

•Prodávající se ji bude snažit zmást vylepšováním domu.

•Nezapomeňte využít vlastních zkušeností ze života ve vlastním domě a bytě.

•Logika pomůže najít technické slabiny domu, které na první pohled vidět nejsou.

tip
2

Výhody a nevýhody bydlení v rodinném domě

Rodinný dům, to je radost, ale i zodpovědnost. Zvlášť pokud jste dosud bydleli v bytě, čeká vás úplně nový přístup k bydlení. Dům má své velké výhody, máte svůj vlastní „hrad“ a svůj pozemek. Domu zároveň musíte věnovat spoustu času a peněz, aby se vám v něm dobře bydlelo.

Jaké jsou hlavní výhody a nevýhody rodinného domu oproti bytu?

Výhody:

•máte kus své vlastní země;

•sousedé jsou většinou dále než za zdí;

•více užitných místností;

•lepší parkování.

Nevýhody:

•vyšší pořizovací cena;

•náročnější rekonstrukce;

•čas a peníze na údržbu;

•ve městě dále od centra.

„Koupím dům, abych si mohl dělat, co chci.“ To je dvousečná zbraň. Dům nabízí daleko víc prostoru na seberealizaci. Můžete u něj mít dílnu, garáž, na zahradě bazén a sousedé nejsou tak blízko jako v bytě. Ale nejen můžete, vy spoustu prací budete muset dělat. Pokud je váš životní styl takový, že jste celý den pryč, domů chodíte jen přespat a jste vděční za každou chvilku odpočinku, kterou strávíte se svoji rodinou. Pak vám začne starost o nemovitost a zahradu ukusovat cenné víkendy a dovolené.

Důležitá je i finanční stránka: kromě běžných režijních nákladů, které mohou být i nižší než v bytě, musíte mít připravenu finanční rezervu. Když se rozbije kotel, je třeba ho nechat opravit, nebo ještě hůře koupit nový. A to je částka, která dokáže při splácení hypotéky úspěšně narušit domácí rozpočet. Zvlášť když koupíte a zrekonstruujete starý dům, může se řada jeho neduhů objevit až po několika letech bydlení, takže i když jste si mysleli, že všechny výdaje už máte za sebou a teď bude dvacet let klid, přicházejí další a další investice – například se objeví vlhkost ve sklepě, který byl doteď suchý, nebo zamrzla v tuhé zimě vodovodní přípojka, protože byla v malé hloubce pod zemí.

Průběžné a údržbové práce:

•čištění okapů a lapačů splavenin;

•sekání zahrady a péče o záhonky;

•stříhání stromů a keřů;

•pravidelné revize komína a kotle;

•opravy nebo výměna rozbitých přístrojů;

•opravování rozbité střechy nebo opadané omítky;

•vynášení popelnice před dům, když přijedou popeláři;

•řešení krizí, jako je vytopený sklep při velkých deštích.

Dům nabídne i spoustu možností seberealizace. Zvlášť pokud většinu času strávíte u počítače. Dostanete příležitost dělat něco vlastníma rukama například na zahrádce, při stříhání stromů nebo i při údržbě domu. To může být pro někoho nutným zlem, pro jiného vítanou změnou od denní rutiny. Díky větším prostorám nabídne dům i místo pro kancelář nebo dílnu pro práci z domova. V domě máte také daleko větší kontakt s přírodou a víc možností žít venku.

Poškozenou krytinu je třeba vyměnit

Bydlení v rodinném domě v kostce:

•Život v domě vyžaduje daleko více času a peněz než v bytě. Ty potřebujete na jeho průběžnou údržbu a opravy.

•Dům nabízí i daleko více životního prostoru pro vaše koníčky, seberealizaci a lepší kontakt s přírodou.

tip
3

Novostavba, nebo rekonstrukce

Novostavbou je myšlen dům, který koupíte například v developerském projektu. Dá se za ni považovat i takový, který jste koupili od předchozího majitele, byl postaven před méně než pěti lety a nepotřebuje žádné stavební úpravy. Dům k rekonstrukci je starší, byl postaven v průměru před 30–80 lety a teď potřebuje kompletní přestavbu. Někde mezi nimi jsou domy, kde provedete jen drobné stavební úpravy.

Nový dům

Výsledek po převzetí novostavby nebo po dokončení rekonstrukce starého domu by měl být teoreticky stejný. Ale není. U starého domu totiž nikdy nevyřešíte úplně dokonale všechny poruchy způsobené zemní vlhkostí, málo hlubokými základy nebo chybějícím pozedním věncem. Původní konstrukce, které byly v době rekonstrukce ještě dobré, a tak jste je neměnili, mohou být už za pár let ve velmi špatném stavu, proto je životnost starého domu menší než novostavby.

Pokud koupíte hotovou novostavbu, jsou všechny tyto problémy předem vyřešeny. U developerských projektů musíte počítat s tím, že dům byl postaven s cílem výdělku, proto použité materiály budou standardní kvality a například zateplení domu jen minimální nutné, aby stavba vyhověla normám. I když by s nevelkým zvýšením ceny mohla být kvalita domu lepší.

Příklad:

Pro zateplení střechy potřebujete minimálně 22 cm minerální vaty. Aby se zamezilo přehřívání v létě, je lepší mít vrstvu zateplení daleko silnější, i 35 cm. Tak silné zateplení ale u domu, který koupíte na klíč, pravděpodobně nenajdete, pokud není nízkoenergetický, protože jsou to peníze, které developer musí platit navíc, přičemž tím nic nezíská.

Dům k rekonstrukci

Při koupi už hotového domu máte méně starostí, protože se nemusíte zabývat stavebními pracemi, zároveň ale nemůžete příliš ovlivnit vnitřní dispozici a koncepci domu, které vám ve výsledku nemusejí úplně vyhovovat. Z hlediska ceny často vyjde novostavba levněji než rekonstrukce, hlavně proto, že se v ní nemusí bourat a řešit poruchy starých konstrukcí. Tak proč se tolik starých domů kupuje a rekonstruuje?

Důvodem jsou pozemky. Ty nejlepší jsou už dávno zastavěné a prázdné parcely, které stojí v zabydlené čtvrti blízko centra, a ne na periferii v projektu developera, jsou velmi drahé. Proto se v případě, že hledáte bydlení ve své oblíbené čtvrti, často rozhodnete právě pro starší dům. To, že starší domy většinou stojí v už zabydlených místech, je také jejich velká výhoda. Stromy jsou vzrostlé, pozemky zastavěné a je malá šance, že se vám přistěhuje nový, velmi nepříjemný soused. Na zastavěných pozemcích ale mohou být i těžko řešitelné relikty minulosti, a to věcná břemena, která mají spoustu podob – může to být například kabel, který vede přes pozemek, jenž má kolem sebe ochranné pásmo, ve kterém nesmíte stavět. K domu také může vést špatná příjezdová cesta nebo jsou domy tak natěsnány na sebe, že to bude komplikovat stavební úpravy.

Dům v zabydlené zástavbě

Ulice v nové čtvrti

Novostavba a rekonstrukce v kostce:

•Novostavba je výhodnější kvůli modernějším konstrukcím a ve výsledku může vyjít i s pozemkem levněji.

•Dům k rekonstrukci má většinou lepší umístění a při přestavbě si můžete vybrat kvalitnější stavební materiály, než je povinné minimum požadované stavebními normami.

tip
4

Koupit dům ke zbourání

Dává to vůbec smysl? Koupit starý dům, tedy vydat peníze za pozemek a stavbu na něm, dům pak zbourat, což jsou další výdaje navíc, a teprve potom začít stavět dům další? Znamená to, že platíte za dvě věci navíc. Za dům a za bourací práce.

Takový nákup je opodstatněný ve třech situacích. První a nejčastější je lokalita. Ve čtvrti, o kterou stojíte, už volné pozemky nejsou, a tak není jiná možnost, než koupit celý dům. Na okrajích velkých měst v zabydlených čtvrtích rodinných domků se s tím setkáte poměrně často. Pozemek je velmi hodnotný a ano, budete mít zvýšené náklady. Zároveň získáte moderní dům, který bude mít daleko větší životnost a lepší provedení než starý zrekonstruovaný. Jde hlavně o kvalitu nosných zdí a základů se kterými při rekonstrukci nic neuděláte.

Druhá situace, při níž budete raději bourat a tentokrát se vám to i vyplatí, je, když nahrazujete velmi malý dům větším. I v zabydlených čtvrtích ve městech se totiž nacházejí zahrady, kde stál jen malý provizorní dům, často postavený těsně po válce, kdy nebyly na větší stavby peníze. Takový dům se vyznačuje hlavně nekvalitními stavebními materiály a nízkou cenou, která může i odpovídat ceně prázdného pozemku ve vybrané čtvrti. Takové domy často nemají přípojky plynu nebo kanalizace.

Poslední, třetí situací, je dům ve velmi špatném technickém stavu. S vysokou vlhkostí, velkými statickými poruchami, tedy širokými prasklinami ve zdech, nebo s propadajícími se stropy. Cena takovéhoto domu se může blížit ceně prázdného pozemku. Náklady navíc budou čistě za bourání domu.

Velkou výhodou, kterou mají všechny tři varianty oproti koupi prázdného pozemku a stavbě na „zelené louce“ společné, je zavedení rozvodů inženýrských sítí do domu, zvláště ve čtvrti, která stojí už desítky let, je většina domů napojena na rozvody vody, kanalizace a elektřiny, případně na plyn a telefon. To vám ušetří čas při zavádění rozvodů na nový, často nezasíťovaný pozemek.

Prázdný pozemek v zabydlené čtvrti, takových moc nenajdete

Příliš malý dům vhodný ke zbourání

Kolik bude stát demolice

Výdaje za bourání se skládají nejen ze samotných bouracích prací, tedy jak je dům velký a jak náročné je stavbu které jsou závislé na tom, ale důležitá je i položka dopravy, tedy jak daleko to má stavební firma na skládku materiálu a kolik se platí za skládkovné. Pak se i u stejně velkých domů může cena demolice výrazně lišit. Ušetříte například tím, že část materiálu z původního domu využijete přímo na svém pozemku, například kámen podezdívky použijete na vytvoření opěrných zídek svažité zahrady nebo se domluvíte s firmou, která část stavebního materiálu použije na jiné stavbě. Náklady na bourání se pohybují podle velikosti domu ve statisících korun.

Celkové náklady = cena starého domu + bourání + stavba nového

Ohlášení odstranění stavby

Pokud chcete dům úplně zbourat, potřebujete se stavebním úřadem řešit povolení nebo ohlášení odstranění stavby. Záleží na její velikosti. K tomu budete potřebovat projekt od autorizovaného inženýra a další podklady. Co přesně budete potřebovat, vám řeknou na stavebním úřadě, pod který dům spadá.

Jak velkou část pozemku můžete zastavět

Než se rozhodnete starý dům zbourat, zjistěte si, jestli se dá vůbec plánovaná novostavba na vybraném pozemku realizovat. Pozemky jsou často velmi malé, a pak dům zabírá i větší plochu, než požadují současné předpisy. Když takový dům zbouráte a postavíte nový, tak ten novější nebude smět mít větší plochu, než se povoluje dnes. Maximálně je to 50 % plochy pozemku, ale územním plánem může být stanoveno i 30 % plochy a méně. To se dozvíte na stavebním úřadě.

Například se chystáte koupit pozemek, který má plochu 220 m^2, starým domem je zastavěno 100 m^2. Ale zastavět můžete nejvýše 30 %, tedy 66 m^2. Pak by byl nový dům příliš malý, aby mělo smysl o novostavbě uvažovat.

Dům ke zbourání v kostce:

K bourání starého domu dochází nejčastěji, když:

•stojí ve velmi hodnotné lokalitě;

•je velmi malý;

•má těžko opravitelné poruchy.

tip
5

Koupit dům k nastěhování, nebo ruinu

Pokud chcete co nejrychleji bydlet, potřebujete takový dům, který je v dobrém technickém stavu a uspořádáním místností co nejvíce vyhovuje vašemu životnímu stylu tak, abyste ho nemuseli měnit. Opačným extrémem je dům, kde musíte vyměnit prakticky všechno.

Když koupíte dům, který je skoro k nastěhování a budete v něm dělat velké stavební úpravy, vydáte spoustu peněz za práce, které už byly provedeny dříve, a za materiály zabudované do nemovitosti, za které jste při nákupu zaplatili.

Ruina

Nebylo by pak lepší koupit ruinu? Pod tímto názvem si nepředstavujte zříceninu, která už sto let nemá střechu a na jejíchž kamenných zdech rostou stromy. I takové domy se rekonstruují, ale pouští se do nich většinou nadšenci nebo odvážní investoři. Ruinou je v tomto případě myšlen dům, který od svého postavení neprošel žádnou větší rekonstrukcí, prakticky nebyl udržovaný a posledních několik let v něm nikdo nebydlel. Takový dům můžete, podobně jako dům ke zbourání, koupit za cenu pozemku, na kterém stojí. Kde je tedy rozdíl?

Dům, který ještě stojí za zrekonstruování, je v daleko lepším technickém stavu než ten, který rovnou zbouráte. Nemá trhliny ve zdech, není příliš vlhký a také má rozměry rodinného domu, tedy se vám nestane, že byste ho museli výrazně přistavovat. Následná rekonstrukce bude ale velmi rozsáhlá, blízká stavbě nového domu, protože z toho starého zbydou prakticky jen základy a obvodové zdi.

Ruina

Na kvalitu konstrukcí má velký vliv doba vzniku nemovitosti. Horší stavební materiály se používaly v dobách, kdy byla válka nebo pokud byl problém kvalitní stavební materiál sehnat – stavělo se z toho, co bylo zrovna po ruce, a tak se použilo i několik různých stavebních materiálů v jedné zdi. Tedy horší kvalita se dá čekat u staveb z osmdesátých let minulého století a domů postavených za druhé světové války a těsně po ní. Nebo také u chudinských vesnických staveb nebo dělnických kolonií. Ve vyšší kvalitě se stavělo ve městech a blízkém okolí za první republiky. Dobré jsou i domy z šedesátých až sedmdesátých let minulého století. Záleží také, za jakým účelem byl dům postaven. Vila drážního mistra, kterou mu postavila stavební firma, bude postavena kvalitně, ale stavba svépomocí z materiálu, který se sháněl po známých, bude mít daleko horší kvalitu. I za první republiky se stavělo stejně jako nyní a kvalita odpovídala finančním možnostem majitele domu.

Problematické jsou domy, které už jsou chátráním a vlhkostí velmi poškozené. Pak je třeba nejprve oslovit statika, aby zhodnotil, zda má smysl dům rekonstruovat, nebo je lepší ruinu zbourat a postavit nový dům.

Dům v bývalé dělnické kolonii

Dům k nastěhování

Při výběru domu, do kterého se chcete hned nastěhovat, předpokládáte, že většinu peněz vydáte za nákup, a pak provedete jen drobné úpravy. O to větší pozor si musíte dávat ještě před nákupem. Hrozí totiž, že dům koupíte a zhrozíte se. Rychlovarná konvice vyhazuje pojistky, a tak musíte udělat nové elektrorozvody. Ve střeše je málo tepelné izolace a podkroví se přehřívá. Kotel se během dvou let rozbije, protože je už dvacet let starý, a vy musíte koupit nový. A nakonec si ještě uvědomíte, že dispozice domu, kdy se z jedné ložnice prochází do druhé, vám zas až tak moc nevyhovují.

V nabídkách realitních kanceláří se často dočtete, že je dům k nastěhování. Ve skutečnosti je domů, na nichž nemusíte dělat žádné stavební úpravy, jen vyspravit poruchy a nastěhovat se, velice málo. Týká se to většinou jen staveb postavených v posledních deseti až patnácti letech.

Jak jste četli na začátku tipu, dům by vám měl vyhovovat jak dispozičně, tak by měl být v tak dobrém technickém stavu, že do něj není třeba investovat velké peníze. Podívejte se, jak se může prodražit i drobná stavební úprava. A to jen některých.

Plíseň na špatně provedené sádrokartonové stěně

Příklad

Rodina, která hledala dům k nastěhování, se konečně dohodla s realitní kanceláří a brzy se budou stěhovat. Všechny své peníze dali do nákupu, nechali si rezervu jen 100 000 Kč na drobné dodělávky. Chtěli by udělat jen jednu maličkost: přesunout kuchyni a koupelnu v přízemí k zahradní části domu. Na první pohled to vypadalo jednoduše, ale ve skutečnosti to znamenalo udělat nové příčky a nové podlahy v celém přízemí, protože v každé místnosti byla jinak vysoko. Nové rozvody elektřiny, vody a kanalizace. Přemístit se musely i radiátory. Nakonec nezbylo než vybourat i další okno do nové koupelny. Celá „drobná“ přestavba nakonec stála přes 700 000 Kč.

Pozor si musíte dávat i u domů, které byly postaveny před několika málo lety, protože i ty mohou být postaveny velmi nekvalitně. Jak je to možné? Finanční krize v letech 2008–2009 totiž stavebnictví pomohla, firmy měly čas se zastavit, přehodnotit, co se předtím dělalo špatně, a zvýšila se kvalita stavění. Předtím se stavělo velmi rychle, hodně a často také nekvalitně. To se týká i rekonstrukcí. Domy zrekonstruované těsně po roce 2000 je nyní třeba po relativně krátké době znovu kompletně přestavět.

Dům k nastěhování a ruina v kostce:

•Při rekonstrukci neudržovaného domu je nejdůležitější, jak kvalitně byly postaveny nosné zdi, protože ty jediné většinou z původního domu zůstanou.

•Dům k nastěhování vám musí vyhovovat tak, jak stojí, protože i přesun kuchyně z jedné strany domu na druhou se může docela prodražit.

tip
6

Proč je třeba rekonstruovat

Dům má na první pohled všechno, co od něj očekáváte: okna, dveře, zdi, střechu, dovnitř jsou zavedeny elektřina i plyn, vlastně se do něj můžete hned nastěhovat. Proč je tedy potřeba vydávat miliony na jeho rekonstrukci?

Naše potřeby se mění stále rychleji. Před 150 lety nám stačila kamna v obýváku a ložnici a v některých místnostech se svítilo plynovými lampami. Pak jsme si zvykli na ústřední topení s uhelným kotlem a svítit se začalo elektřinou. Topení uhlím je ale docela pracné, je z něj hodně špíny, a jakmile kotel v noci vychladne, v ložnicích se ochladí. Proto jsme začali topit palivy, která vytápějí dům stejnoměrně a o něž se nemusíme starat, tedy elektřinou a plynem. To jsou ale drahá paliva, proto začalo být třeba snižovat tepelné ztráty domu, aby nás teplo nestálo tolik peněz.

Ve starém domě nebyla skoro žádná elektronika, ten nový ale chceme ovládat na dálku přes mobil. Tyto změny postupují stále rychleji. I materiály, z nichž jsou domy postavené, stárnou. A i když je jejich životnost opravdu dlouhá, například střešní tašky vydrží sto let, tak u domu, který byl postaven na počátku minulého století už je těch sto let dávno pryč. Zároveň kvalita stavebního materiálu velmi kolísá: v letech, kdy byl těžko dostupný, se stavělo z toho, co bylo zrovna po ruce, a tak se může jedna zeď skládat z cihel, doma vyrobených škvárových tvárnic i kamene.

Požadavky na dispozice se také mění: v současnosti chceme mít jeden velký obytný prostor, který spojuje obývák a kuchyni. Přitom ještě před třiceti lety byly oddělené a kuchyně byla často úplně maličká. A před osmdesáti lety byste ve velikosti nepoznali rozdíl mezi ložnicí a obývákem – nyní máme ložnice malé a co nejvíce prostoru se snažíme dopřát obýváku.

Do hry ale vstupuje i názor sousedů a známých, s nimiž se třeba i jen podvědomě poměřujeme. Zároveň nás ovlivňují i moderní trendy, kterým se přizpůsobujeme. To všechno jsou důvody, proč už teď stoletý a ani padesátiletý dům nevyhovují našim současným požadavkům.

Starý kotel už současným požadavkům na vytápění nevyhovuje

Jak se změnilo bydlení za sto let?

1910: Dům na vesnici má světici, malinkou kuchyni a výminek. Suchý záchod je v domečku na dvoře, na koupání se napustí plechová vana. Půda je prázdná, suší se tam seno. Kamna v kuchyni topí zároveň obývák, druhá kamínka jsou ve výminku. Voda se ohřívá na plotně.

2010: Rodinný dům má v přízemí obývák s kuchyní, garáž, pokoj pro hosty a koupelnu, v podkroví pak další tři ložnice, koupelnu a balkon. Topí se kondenzačním plynovým kotlem, v přízemí je podlahové topení a v podkroví radiátory. Voda se ohřívá v solárních kolektorech na střeše.

Takových domů z roku 1910 stojí po našich vesnicích hodně. A protože v něm žila babička, která nebyla příliš náročná, tak se toho od roku 1910 moc nezměnilo, většinou se jen přistavěly koupelna a záchod.

Co bude potřeba s domem udělat?

Záleží na jeho kondici. Začněme od střechy. V případě, že se rozhodnete pro půdní vestavbu, nebo dokonce budete chtít střechu přizvednout, bude třeba krov zbourat a postavit nový. Starý krov měl totiž na půdě spoustu dřevěných nosníků, které vestavbě překážejí. Ten nový bude mít jednodušší konstrukci a jiný sklon střechy, aby se získalo více prostoru, anebo se sklon zachová a střecha se o metr nebo i více přizvedne.

Dům, ze kterého zbyly jen obvodové zdi

V případě, že vám vnitřní prostor v podkroví vyhovuje, bude stačit sundat tašky a latě, a nosné konstrukce zesílit a položit nové vrstvy. Okna jsou pravděpodobně dřevěná špaletová a lety už rozeschlá, ta bude třeba vyměnit za nová dřevěná nebo plastová, stejně jako dveře.

Špaletová okna se skládají ze dvou okenních křídel s jednoduchým zasklením, která jsou umístěná za sebou. Mezi nimi je volný prostor široký 150–200 mm.

Nově uděláte vnitřní rozvody vody, kanalizace, elektřiny a vytápění. Nový bude i kotel pro ústřední topení. Komín bude třeba vyspravit, nebo znovu postavit. Podlahy v přízemí bude třeba rozebrat a pod podlahu položit tepelnou izolaci a izolaci proti vlhkosti. Celý dům se následně opatří tepelnou izolací. Otázkou je zachování stropů nad přízemím: pokud má dům obytné patro, nebude problém stropy zachovat; horší situace nastane u stropů pod půdou, do které chcete vestavět pokoje. Strop nebyl stavěný na takové zatížení, a tak jej budete muset buď zesílit, nebo vyměnit.

Kondice starého domu se ale nejvíce projevuje na jeho poruchách. Je popraskaný nebo vlhký? Poruchy je třeba vyřešit, aby se neničily nově upravené místnosti.

Proč je třeba rekonstruovat v kostce:

•máme vyšší požadavky na komfort;

•vyžadujeme jiné dispozice místností;

•stavební konstrukce v domě dosloužily.

tip
7

Za jak dlouho se budete moci nastěhovat

„Na jaře dům koupíme, v létě a na podzim budeme rekonstruovat a na Vánoce se do domu nastěhujeme.“ Tak si představuje cestu k bydlení celá řada budoucích majitelů rodinného domku. Ale čas utíká, samotné prohlídky nemovitostí a přepis domu zabraly několik měsíců, a ani stavební firmy nepracují tak rychle, jak byste si přáli.

Projděte si cestu, která vede od výběru nemovitosti přes stavební práce až k nastěhování do vybraného domu:

Hledání Nejprve pročítáte nabídky na internetu a vývěskách realitních kanceláří, pak vás čeká objíždění domů a prohlídky. Počítejte, že to zabere 3–6 měsíců.

Převod Následuje jednání s realitní kanceláří o smlouvě, s bankou o hypotéce a přepis domu na katastru. Pokud v domě bydlí původní majitel, potřebuje čas, aby se vystěhoval. V případě, že je dům rovnou k nastěhování, můžete se hned po převodu vlastnictví nastěhovat. Pokud potřebuje rekonstrukci, čekají vás další kroky. Jednání o kupní smlouvě a převod nemovitosti zaberou alespoň 2 měsíce.

Projekt Nejprve se dům zaměří, protože původní výkresy buď neexistují, nebo neodpovídají skutečnosti, zpracuje se studie stavebních úprav, kde si projektant nebo architekt ujasní vaše požadavky na dům a dá jim reálnou podobu. Pak následuje rozkreslení stavebních výkresů a dokončení pro podání na stavební úřad. Příprava studie a projektu zabere 4–6 měsíců.

Stavební povolení Abyste vůbec mohli podat žádost o stavební povolení, potřebujete vyjádření dalších institucí. Těm se říká dotčené orgány, jsou to například požárníci, odbor životního prostředí nebo památkáři. K domu se vyjadřují i sousedé nebo správci vodovodů a kanalizací. Když to všechno máte pohromadě, můžete podat žádost o povolení nebo ohlášení. Získání vyjádření dotčených orgánů zabere v ideálním případě 2–3 měsíce. Z toho získání ohlášení 1,5 měsíce a povolení 3–4 měsíce.

Stavba Už v průběhu vyřizování stavebního povolení hledejte stavební firmu, která dům přestaví. Může to být jedna firma, nebo stavbu rozdělíte mezi několik firem. Možností je i částečně stavět svépomocí. Po dokončení stavby přijde úředník na kolaudaci nebo závěrečnou kontrolní prohlídku. Rekonstruování se stavebními firmami zabere 1–2 roky, při stavění svépomocí to může být i 5–10 let.

Stěhování Dům je postavený, můžete se stěhovat.

Příklad

Ukažme si to na konkrétním příkladu domu kousek od Říčan u Prahy. Budoucí majitelé domu strávili spoustu večerů hledáním na internetu a navštívili desítku domů, jeden, který se jim hodně líbil, jim někdo koupil před nosem. Nakonec si ale vybrali 80 let starý přízemní dům s nezastavěnou půdou, který potřebuje kompletní rekonstrukci. Dům hledali půl roku.

Vážení čtenáři, právě jste dočetli ukázku z knihy Jak vybrat rodinný dům.
Pokud se Vám líbila, celou knihu si můžete zakoupit v našem e-shopu.